初中生系列 “中银中外运仓储物流REIT”响应学习

“REITs速达”对最新讲述的“中银中外运仓储物流REIT”名目讲述文献进行了慎重学习和回来。对照监管审核想路初中生系列，对名目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资鉴戒。主要对出租、增长率、保障以及波及投资强度等进行一些探讨。

名目先容：《中银中外运仓储物流闭塞式基础设施证券投资基金》发起东说念主为“中国际运股份有限公司”；基金管理东说念主为中银基金管理有限公司。底层钞票为位于昆山、金华、成都、天津、无锡五座城市的物流钞票；总建筑面积305，400.61㎡。名目于评估基准日2024年9月30日的市集价值为东说念主民币115，600.00万元；账面价值48，947.15万元，拟召募资金117，435.29万元。

一、运营管理

1、瑞达昆山、瑞达金华、昆山千灯，三个名目公司签署的物业管理职业公约期限为1年，到期后不自动续期。基金合同成效后，基金将礼聘运营管理机构提供运营管理职业，而运营管理机构则左证《运营管理公约》将履行里面供应商管理轨制，为名目公司保举继任物业管理机构，并向基金管理东说念主出具保举函。在进程基金管理东说念主阐发后，由名目公司以市集化价钱与物业管理机构坚贞物业管理职业公约，若继任物业管理职业机构为关联方的，将在履行基金管理东说念主里面关联交游审核要领后，以市集化价钱与其坚贞物业管理职业公约。

终结2024年9月30日，6家名目公司由外运投控提供物业钞票市集营销及品牌输出、日常管理及监督、财务管理及税务盘考等多个方面的职业。基金合同成效后，上述联系管理职业将阻隔，由基金管理东说念主礼聘上海瑞达行为运营管理机构为基础设施名目提供运营管理职业。

需要补充运营管理名目下各方的职权义务及联系安排，入池钞票现款流产生情况及资金流在各账户间的划转安排。

2、需要补充入池钞票遴聘的主要讨论。

3、本次名方针4个名目公司，瑞达无锡、瑞达昆山、瑞达金华、昆山千灯与整租方坚贞的租借公约将在2027年1月至3月集合到期。上述4个名方针已租借面积占本族具项下仓储钞票可租借面积的59.98%。

针对于集合租借事项，是否存在产业集群效应；波及产业结构变化的风险缓释步骤。

4、瑞达无锡物流名目、瑞达昆山物流名目、瑞达金华物流名目、昆山千灯物流名目及天津建合物流名目均与原始权益东说念主旗下的联系主体坚贞了5年的整租公约，终结2024年9月30日，在上述整租公约合同期限内，名目举座平均出租率为95.18%。

需要对名目集合到期后的续租安排，行业变化，运营巩固性以及阻隔合营后的招租安排进行充分说明并揭示风险。就集合到期情形配置风险缓释步骤。

5、成都空港物流名目2024年1-9月有五个商户存在推迟付款的情况。同期，本名目在签署的合同中会商定一定金额的保证金，不错灵验幸免田户提前退租等成分可能带来的房钱亏损。名目上市后，运营管理机构将协助收缴蔓延支付的房钱，如名目发生房钱推迟付款的情况，将按推迟付款的房钱占年应收房钱的比例暂扣运营管理机构的基本管理费，直至推迟付款的房钱收皆后支付。

需要对田户收缴率情况、房钱支付机制进行充分说明。

6、名目分手位于成都、无锡、昆山、金华、天津等地，需进一步说明区域竞品情况，对于出租率、房钱单价以及增长率等标的变化情况充分揭示联系风险。

二、用度

1、基金管理费

基金管理东说念主的管理费=B=A×【0.195】%÷昔时天数

2、绩效管理费

绩效运营管理费=绩效运营管理费筹备基数×绩效视察悉数;绩效运营管理费筹备基数=(EBITDA完成值-EBITDA标的值)×20%。其中，EBITDA标的值是指前两年为基金运行刊行评估计算确当期EBITDA标的，之后每两年左证前一年的名目审计评释中的评估收尾进行从头设定;绩效视察悉数由绩效视察收尾决定。

配置绩效运营管理费，主要通过设定赏罚机制，可引发运营管理机构实施灵验的主动管理步骤来改善基础设施钞票的筹谋阐述，运营管理机构收费处于合理水平。具体而言，通过配置绩效运营管理费，在知足EBITDA标的值的前提下，以钞票运营收入回收期对应物业钞票终了的EBITDA逾额部分，由名目公司强劲20%的比例支付。在未能达到EBITDA标的值时，基金管理东说念主有权左证《运营管理职业公约》联系商定扣减运营基本管理费。

(EBITDA完成值-EBITDA标的值)若是为恰巧，运营管理机构不错收取绩效运营管理费;(EBITDA完成值-EBITDA标的值)若是为负值，即绩效运营管理费为负时，绩效视察悉数为1，应扣罚对应金额的基本管理费。绩效运营管理费的奖励与扣罚款额均不跨越昔时各名目公司改换后的运营收入(不含税)之和的【0.4%】。

左证《中银中外运仓储物流闭塞式基础设施证券投资基金运营管理公约》EBITDA标的值左证本基金编制的可供分派金额测算表的对应数据细则。计算期，《中银中外运仓储物流闭塞式基础设施证券投资基金运营管理公约》设定的EBITDA标的值与计算数据一致，因此假定无需支付绩效管理费。

3、预支管理费

预支基本管理费H=R×4%÷365×该年度提供运营职业的现实当然天数

基金管理东说念主左证岁首制定的财务预算中年度收入强劲基本管理费的预支金额，于每个季度初五个责任日内支付给运营管理机构。下一年度初，基金管理东说念主左证各名目经审计后的收入，按“多退少补”原则，在一季度基本管理费支付时进行轧差算帐。初次进行多退少补改换的，审计技艺为名目公司股权交割日起至昔时度终末一日;如本基金配置昔时不线路年度评释的，该部分并入次年改换。

对于基金管理费、绩效管理费以及预支管理费等用度配置的合感性需要进一步说明。另外，对于绩效管理费是否不详体现出引发的灵验性。对于预支管理费，需要补充说明合感性，是否体现出运营管理的价值。

三、估值

1、对于增长率

基础设施名目已签约田户房钱增长率2024年、2025年不增长，2026-2033年每年4%。

现在，已上市的仓储物流规模名目巨额存在房钱增长率的变动。本名目巨额名目处于整租情状，且讲述节点合同期内也曾践诺了部分时辰；假定名目审批通过，对于续租和现在田户到期不再续租后的新招田户房钱订价机制及增长率、可执续性。

2、出租率

左证《仓库租借合同》补充公约，租借期届满前，除承租东说念主提前十二个月奉告不续期外，租借合同应自动续期，续期期限与租借合同原租借期限一样 (下称“续租期”，自2022年2月1日起每5年为一个“租借期”)。续租期届满后，除非承租东说念主提前十二个月奉告不再续期，前述续租机制将不时适用，且续租期内统统主要条目原则上应与租借合同保执一致。自动续期次数不限，但原租借期限加续租期限的总年限不得跨越20年，不然租借合同到期后自动失效。

本名目中，成都空港物流名目，2021-2023年及2024年1-9月平均出租率分手为82%、89%、88%和88%，计算，普通仓二层2024年80%、2025年85%、2026年及以后:90%。

需要补充说明计算标的的合感性及续租机制，招引外部环境变化充分揭示风险。

3、税收策略

(2)左证财政部税务总局公告2023年第5号《对于不时实施物流企业巨额商品仓储设施用地城镇地盘使用税优惠策略的公告》礼貌，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括私用和出租)或承租的宗商品仓储设施用地，减按所属地盘等第适用税额法式的50%计征城镇地盘使用税。天津建合、瑞达金华、瑞达无锡、瑞达昆山享受该税收优惠策略。

城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。瑞达无锡物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。本名目地点地的地盘使用税为3元/平方米/年，本名目地盘使用权面积为35，441.90平方米。左证《财政部税务总局对于不时实施物流企业巨额商品仓储设施用地城镇地盘使用税优惠策略的公告》(财政部税务总局公告2023年第5号)礼貌，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括私用和出租)或承租的巨额商品仓储设施用地，减按所属地盘等第适用税额法式的50%计征城镇地盘使用税。

瑞达昆山物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。本名目地点地的地盘使用税为3元/平方米/年，本名目地盘使用权面积为30，784.00平方米。左证《财政部税务总局对于不时实施物流企业巨额商品仓储设施用地城镇地盘使用税优惠策略的公告》财政部税务总局公告2023年第5号第一条，自2024年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括私用和出租)或承租的巨额商品仓储设施用地，减按所属地盘等第适用税额法式的50%计征城镇地盘使用税。

瑞达金华物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。本名目地点地的地盘使用税为4元/平方米/年，本名目地盘使用权面积为124，532.00平方米。左证《财政部税务总局对于不时实施物流企业巨额商品仓储设施用地城镇地盘使用税优惠策略的公告》(财政部税务总局公告2023年第5号)礼貌，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括私用和出租)或承租的巨额商品仓储设施用地，减按所属地盘等第适用税额法式的50%计征城镇地盘使用税。

昆山千灯物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。本名目地点地的地盘使用税为5元/平方米/年，本名目地盘使用权面积为76，667.10平方米。

天津建合物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。本名目地点地的地盘使用税为1.5元/平方米/年，本名目地盘使用权面积为104，745.00平方米。左证《财政部税务总局对于不时实施物流企业巨额商品仓储设施用地城镇地盘使用税优惠策略的公告》(财政部税务总局公告2023年第5号)礼貌，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括私用和出租)或承租的巨额商品仓储设施用地，减按所属地盘等第适用税额法式的50%计征城镇地盘使用税。

成都空港物流名目地点地的城镇地盘使用税汲取定额税率，以现实占有的地盘面积为计税依据。

需要对税收策略进一步说明，并在估值中充分讨论税收策略的影响。

四、其他事项

1、材料

对于新基金公司而言，招募材料不竣工和阅读性差是不错意会的；但从专科而言，这个情况照旧应该幸免出现的。此前交游所也曾对一些讲述名目建议了明确的要求。

2、备案

需要管理东说念主左证《审核选藏事项》第四十七条，说明租借合同未办理登记备案的原因，充分揭示风险，并配置风险缓释步骤。

3、需要管理东说念主、财务参谋人补充线路运营管理委员会的具体职责范围、东说念主员任免、议事法律证明，并对上述安排是否有意于充分阐述运营管理机构及联系方的专科才调、教学运营管理成果发标明确观念。

4、以下三个名目均未达到投资强度所要求的基准：

1)瑞达金华物流名目。左证金华物流与金华市国土资源局坚贞的《国有配置用地使用权出让合同》(合同编号:3307032008A21013)以及瑞达金华与金华市当然资源和联想局坚贞的《国有配置用地使用权出让合同补充公约》(金市(新区)补[2022]8号)，商定出让宗地的名目固定钞票总投资不低于经批准或备案登记的金额东说念主民币33，623.64万元，投资强度不低于每平方米东说念主民币2，700元，且达产后每亩产税收不低于东说念主民币5万元;

2)昆山千灯物流名目。左证《昆山市国土资源局挂牌出让国有配置用地使用权公告》(昆地(2013)工挂字第86号)中挂牌出让地块位置及联想标的概况的礼貌，投资强度为55万好意思元/亩;昆山供应链与昆山市国土资源局、昆山市千灯镇东说念主民政府坚贞的《千灯地盘出让合同》的《补充条目》第四条的礼貌，本合同项下宗地工业名目钞票总投资，按昆商资审字【2013】15036号名目批文核准额度为不低于6，900万好意思元;

3)天津建合物流名目。左证天津建合与天津西青区国土局坚贞的《天津市国有配置用地使用权出让合同(工业配置类)》(合同编号:TJ10162014016)，商定出让宗地的名目固定钞票总投资不低于备案金额东说念主民币31，009万元，投资强度不低于每平方米东说念主民币2，960元。

需要补充说明投资强度的具体践诺情况，各异原因及可能的影响并进行充分的风险揭示。

5、左证《SPV股权转让公约》和《名目公司股权转让公约》的商定，需在规按时限内完成工商变更登记。其中，昆山千灯物流名目与天津建合物流名目需要办理企业性质由外资转为内资的手续。若上述手续未按商定完成，导致名目公司无法在规按时限内完成工商变更登记，本基金将面对交游失败的风险。

需要说明重组的程度及联系安排，并对转让的正当性、灵验性发标明确观念。

6、流动性职业机制；近期审核中，监管屡次建议对于流动性和高兴赔偿机制等联系要素的具体践诺条目和安排。况兼要求：对于基础设施名目能否颓唐产生执续、巩固的现款流，是否具有执续筹谋才调，发标明确观念。

7、保障情况，底层钞票名目保障在交游所线路讲述时已过灵验期；也便是说，名目在讲述后处于脱保的情状。

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